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2023年初，万柳少爷火上热搜，市场也因此再一次聚焦北京楼市的顶豪市场。事实上，万柳书院并不是北京最贵的豪宅，2022年北京成交总价1亿元以上的豪宅中没有万柳书院的身影。

这个因一堵灰墙而闻名京城的楼盘，处于包括中关村三小、人大附小、人大附中、北大附中等顶级名校的学区之内，被父母视为通往精英阶层的入场券。也正因如此，万柳书院如大多数学区房一样，在同品质的豪宅楼盘中有较高的换手率。

克而瑞数据显示，2022年北京单价15万元/平米以上的豪宅成交共17套，其中万柳书院占了9套，套均价在3355万元到9400万之间，每平米单价在15.4万元到22.8万元之间，价差较大。豪宅因其稀缺性，价格受各项因素影响更甚，二手豪宅交易更是如此。不过总体来说，其仍旧遵循同个楼盘中“面积越大，单价越低”的特点。

而去年万柳书院卖出的新房价格则更高。有房产经纪人表示，目前万柳书院的新房已经全部售罄，2022年所售为最后一批，成交价格在每平米25万元到26万元之间。万柳书院位于北京海淀，对应的学区为万柳学区，其对口小学中关村三小是海淀区仅有的三所“一流一类”小学之一。36氪获悉，毕业于这所小学的孩子，有四分之一能够进入“海淀六小强”初中读书。

万柳书院于2014年建成，开发商为中赫置地。2012年拿地楼面地价超过4万元/平米，溢价高达40%以上。值得一提的是，中赫置地在北京的项目不算多，但每个项目都很“贵”，这里的贵不仅仅指价格。除了万柳书院之外，其在北京的楼盘还包括钓鱼台七号和北纬40°。坊间传闻，钓鱼台七号曾以30万/平米创下北京最高平米单价纪录。2022年，这一纪录被位于金融街商圈的中海凯旋所打破，其成交价格达到30.86万元/平米。

不过，有经纪人平台信息显示，目前钓鱼台七号仍有二手房源在售，售价为17.2万元/平米。丽兹行统计数据显示，钓鱼台七号院2021年的二手房成交价格为16.21万元/平米，2022年成交价格则升至19.1万元/平米，涨幅达到19%。另外，中赫还是北京地标性建筑新工人体育场复建的实施方。

克而瑞数据显示，2022年北京所成交的单价15万元/平米以上的豪宅中，除万柳书院外还有首创禧瑞都、金地华著、上国阙和霞公府。

上国阙则位于西城金融街附近，平米单价在15.5万元/平米到16.6万元/平米之间，共有五笔成交。首创禧瑞都位于国贸CBD区域，成交单价达到21.3万元/平米；金地华著位于海淀区北京动物园附近，成交单价为18.4万元/平米；霞公府位于东城区王府井附近，售价在15.2万元/平米。上述三个楼盘在2022年均只有一笔成交。

据悉，这些单价在15万元/平米以上的豪宅多为大平层，且都位于学区或其他优质区位，因大面积房源的稀缺性，价格水涨船高。而成交总价在1亿元以上的豪宅，则均为别墅。克而瑞数据显示，2022年北京成交的最贵豪宅为冠英园别墅，套均总价2.56亿元，套均面积达到4168.7平米。其次则为远洋Lavie，两笔成交总价为1.92亿元和2.4亿元。

出乎意料的是，2022年1亿元以上豪宅录得的13笔成交中，有6笔来自中国恒大旗下的别墅产品——恒大丽宫，其中三笔成交为2354平米户型，售价1.86亿元；另外三笔则为1415平米的户型，售价在1.2亿元至1.5亿元不等。上述豪宅经纪人对36氪表示，目前恒大丽宫的独栋别墅新房在2021年就已经卖完。

丽兹行数据显示，2021年顶级豪宅成交量为254套，其中84套来自恒大丽宫三期的全年网签。目前，恒大丽宫有建筑面积在1235平米的二手独栋别墅在售，售价不超过1亿元。而恒大丽宫最后一期新房将在2023年一季度开卖，为叠拼别墅。

据悉，恒大丽宫目前均为现房销售，已经不存在烂尾风险，且自售卖独栋别墅开始就是毛坯交房，未受恒大暴雷影响。

另外，2022年北京新房顶级豪宅供应仅113套，均为别墅项目，供应量同比下降42%。同时，全年全市新房顶级豪宅成交量为6521套, 同比上涨26.37%。2022年顶级新房豪宅成交量为100套，同比下降61%，成交榜单中，位列首位和次位的分别是坐落在北苑的润泽御府和后沙峪中央别墅区的北京庄园，网签成交量分别为25套和12套。上述经纪人表示，润泽御府和北京庄园同样为独栋产品，看过恒大丽宫的客户也同样会对比该楼盘。

丽兹行方面同时表示，2022年二手顶级豪宅成交量较为平稳，与2021年成交量仅相差18套。而成交价格涨幅方面，除了此前提及的钓鱼台七号院外，中海凯旋、万城华府、财富公馆的涨幅分别达到27%、21%和19%。

作者｜詹方歌